Peça a certidão de matrícula atualizada, com a certidão de ônus reais, no Cartório de Registro de Imóveis, que mostra a penhora averbada, e complemente com certidões de distribuição forense, consulta processual e a CNIB, que lista indisponibilidades de bens.
A penhora é uma medida judicial que reserva um bem para garantir o pagamento de uma dívida. Para valer contra terceiros, ela deve ser averbada na matrícula do imóvel, mas nem sempre isso acontece de imediato, e por isso a pesquisa não deve parar na matrícula, conforme Lei nº 8.009/1990.
Conhecer o significado da penhora, os riscos de comprar um imóvel penhorado e como cancelar a restrição evita prejuízos em negociações, e é justamente por isso que saber como saber se o imóvel está penhorado é tão importante. Continue a leitura deste artigo no Certidão Online Brasil e entenda todos os detalhes sobre o assunto.
O que significa ter imóvel penhorado?
Significa que a Justiça separou o bem para garantir uma dívida em um processo de execução, de modo que ele fica sujeito a ser vendido em leilão para pagar o credor, embora o dono continue sendo o proprietário até a arrematação.
A penhora pode ocorrer em ações de cobrança, execuções fiscais, ações trabalhistas e cumprimento de sentença. Quando o credor pede, o juiz determina a penhora, e o Código de Processo Civil prevê que o credor providencie a averbação da penhora no registro competente, para que terceiros tenham conhecimento.
Antes mesmo da penhora, o credor pode obter a averbação da certidão de admissão da execução, chamada de averbação premonitória, que avisa o mercado de que existe processo contra o proprietário. Em outros casos, o juiz decreta a indisponibilidade de bens, que é registrada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, a CNIB.
Para conferir a situação do imóvel, os principais caminhos são quatro: a certidão de matrícula atualizada e a certidão de ônus reais, as certidões de distribuição forense do proprietário, a consulta de processos nos tribunais e a CNIB. Cada uma cobre um tipo de risco, e o uso combinado dá mais segurança.
A penhora averbada na matrícula é pública, mas a falta de averbação não elimina o risco, por isso é preciso pesquisar também processos contra o dono
A certidão de matrícula pode ser pedida no cartório de registro de imóveis da região do bem ou pelo portal do ONR, e costuma ter validade de 30 dias para escrituras e financiamentos. O custo segue a tabela de cada estado, e em São Paulo, em 2026, uma certidão de matrícula atualizada custa cerca de R$ 76.
As certidões de distribuição forense, pedidas em nome e CPF do proprietário, mostram ações cíveis, execuções fiscais e processos trabalhistas em andamento. Também é possível consultar os processos pelo nome nos sites dos tribunais, e a CNIB indica se há ordem de indisponibilidade de bens vinculada ao CPF do dono.
Imóvel penhorado pode ser vendido?
O imóvel penhorado pode ser vendido, mas a venda pode ser considerada fraude à execução e ser declarada ineficaz perante o credor, e o comprador corre o risco de perder o bem, principalmente quando a penhora está averbada na matrícula.
A Súmula 375 do STJ diz que o reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem vendido ou da prova de má-fé do comprador. Se a penhora está registrada, presume-se que o comprador sabia, e a venda pode ser anulada, o que gera prejuízo e discussão judicial.
Para vender com segurança, o dono deve quitar a dívida, negociar com o credor ou pedir ao juiz a autorização para a venda e a substituição da penhora. Por isso, antes de comprar, é indispensável pedir a matrícula atualizada, as certidões do vendedor e a consulta à CNIB, e, se houver dúvida, procurar um advogado.
Pode haver cancelamento de penhora do imóvel?
Sim, a penhora pode ser cancelada quando a dívida é paga, quando há acordo entre as partes, quando o juiz decide levantar a penhora ou substituí-la por outro bem, e o cancelamento é averbado na matrícula por ordem judicial.
Também pode haver cancelamento quando o bem é considerado impenhorável, como o bem de família, previsto na Lei 8.009/1990, ou quando a execução é extinta. Depois da decisão, o cartório recebe o mandado ou ofício do juiz e faz a averbação do cancelamento na matrícula, e só então o imóvel volta a constar como livre.
Quem tem o imóvel penhorado deve acompanhar o processo, juntar o comprovante de pagamento ou acordo e pedir o levantamento da penhora ao juiz. Guardar a certidão atualizada da matrícula, com o cancelamento, é importante para vender ou financiar o bem depois.
Quais são cinco bens que podem ser penhorados?
Cinco bens que podem ser penhorados são o dinheiro em contas e aplicações, os veículos, os imóveis, os bens móveis de valor e as cotas e ações de empresas, seguindo a ordem de preferência do Código de Processo Civil.
Alguns bens são impenhoráveis, como o bem de família, os salários em regra, as ferramentas de trabalho e quantias de poupança até um limite, conforme o artigo 833 do Código de Processo Civil. Existem exceções, como na cobrança de pensão alimentícia, em que o salário pode ser alcançado.
Dinheiro em contas e aplicações
O dinheiro é o primeiro bem na ordem de penhora e pode ser bloqueado em contas e aplicações financeiras por meio do sistema Sisbajud, que o juiz usa para encontrar valores do devedor.
O bloqueio vale até o valor da dívida, e o devedor pode provar que o dinheiro é impenhorável, como salário ou quantia de poupança até o limite legal. Por isso, quem tem a conta bloqueada deve procurar um advogado rapidamente.
Veículos
Carros e motos podem ser penhorados e ficam com restrição de transferência pelo sistema Renajud, o que impede a venda do veículo até a liberação da penhora.
O veículo continua com o dono, mas pode ser levado a leilão para pagar a dívida. Antes de comprar um veículo usado, vale consultar se há restrição judicial no cadastro do Detran.
Imóveis
Os imóveis podem ser penhorados, exceto o bem de família, que é o único imóvel de moradia da família, e a penhora deve ser averbada na matrícula para valer contra terceiros.
Imóveis adicionais, como casas de aluguel, terrenos e salas comerciais, podem ser penhorados e levados a leilão. O devedor pode pedir a substituição por outro bem de menor impacto, desde que ofereça uma garantia equivalente.
Bens móveis de valor
Bens móveis como joias, eletrônicos de alto valor, máquinas, obras de arte e estoques de mercadorias podem ser penhorados, mas móveis e utensílios que guarnecem a casa, de padrão médio, são impenhoráveis.
O oficial de justiça faz a avaliação e a lista dos bens, e eles podem ficar sob a guarda do devedor ou de um depositário. Equipamentos usados para o trabalho, como ferramentas, costumam ser protegidos da penhora.
Cotas e ações de empresas
Ações, cotas de sociedades e outros direitos podem ser penhorados, e o juiz pode ainda penhorar um percentual do faturamento da empresa do devedor, quando não há outros bens suficientes.
No caso de cotas de sociedade limitada, a penhora tem regras próprias, que protegem os demais sócios, e a empresa pode ter preferência na aquisição. Em execuções contra empresários, esse tipo de penhora é frequente.
Diante de tudo isso, fica evidente que saber como saber se o imóvel está penhorado exige consultar a matrícula, as certidões forenses, os tribunais e a CNIB, e que conhecer as regras de venda e de cancelamento da penhora evita prejuízos em negócios imobiliários.
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