Conteúdo da Matéria
A escritura de permuta de imóveis é um documento essencial para formalizar a troca de propriedades entre duas ou mais partes.
Esse tipo de transação é comum entre pessoas que desejam trocar bens de valores semelhantes, evitando o processo de compra e venda tradicional.
Apesar de parecer simples, a permuta exige cuidados legais específicos para garantir que ambas as partes tenham segurança jurídica durante o processo.
Entender como funciona e qual é a importância da escritura de permuta de imóveis é fundamental para quem deseja realizar esse tipo de negociação de forma legal, veja mais detalhes aqui no Certidão Online Brasil.
O que é a escritura de permuta de imóveis?
A escritura de permuta de imóveis é o documento público que oficializa a troca de bens imóveis entre duas partes, sem a necessidade de envolvimento direto de dinheiro.
Na prática, é uma operação em que cada pessoa transfere a propriedade de seu imóvel para o outro, podendo ou não haver compensação financeira caso um bem tenha valor superior ao outro.
De acordo com o artigo 533 do Código Civil, a permuta segue regras semelhantes à compra e venda.
Isso significa que, mesmo sem pagamento integral em dinheiro, a transação precisa ser formalizada em escritura pública quando o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos, conforme o artigo 108 do mesmo código.
Como funciona o processo de permuta:
- Avaliação dos imóveis: é feita uma análise do valor de mercado de cada propriedade, para determinar se a troca é equivalente ou se será necessário pagamento adicional (chamado de “torna”).
- Negociação e elaboração do contrato: as partes definem as condições da permuta, incluindo eventuais diferenças financeiras, responsabilidades por taxas e prazos de entrega.
- Lavratura da escritura pública: realizada em um Cartório de Notas, onde são conferidos documentos, certidões e a regularidade de ambos os imóveis.
- Pagamento de tributos: o principal imposto envolvido é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que deve ser pago conforme a legislação municipal.
- Registro no Cartório de Imóveis: a permuta só se torna válida perante terceiros após o registro da escritura no cartório competente.
Documentos exigidos para a escritura:
- Documentos pessoais (RG e CPF) dos permutantes
- Certidões de matrícula atualizadas dos imóveis
- Certidões negativas de débitos municipais (IPTU)
- Certidão de ônus reais
- Comprovantes de quitação do ITBI
- Comprovante de endereço e estado civil.
O cartório realiza uma conferência completa para garantir que não existam pendências jurídicas, dívidas ou restrições que impeçam a transferência.
Além disso, a permuta pode ocorrer entre imóveis residenciais, comerciais ou até mesmo terrenos e imóveis rurais.
Em casos de permutas envolvendo empresas ou construtoras, é comum incluir cláusulas de entrega futura (como troca de terreno por unidades a serem construídas).
Quais os tipos de permuta de imóveis?
Existem diferentes tipos de permuta de imóveis, e cada uma delas atende a situações específicas de negociação, embora todas envolvam a troca de bens, os formatos variam conforme a natureza dos imóveis e as condições acordadas entre as partes.
Permuta simples (sem torna)
É o tipo mais comum e direto, nessa modalidade, os imóveis trocados possuem valores equivalentes, e não há necessidade de pagamento adicional em dinheiro.
Ambas as partes apenas transferem a propriedade de um bem para o outro, por exemplo, troca de um apartamento de R$ 500 mil por outro de valor similar.
Essa forma de permuta é considerada neutra do ponto de vista fiscal, pois não há ganho de capital, desde que os imóveis tenham valores próximos e sejam de mesma natureza (por exemplo, dois imóveis urbanos).
Permuta com torna (diferença em dinheiro)
Quando há diferença de valores entre os imóveis, o proprietário do bem de menor valor paga a chamada “torna”, um complemento financeiro que equilibra a negociação.
Por exemplo, uma casa avaliada em R$ 400 mil é trocada por um imóvel de R$ 500 mil, com pagamento de R$ 100 mil de diferença.
É importante que a torna seja claramente descrita na escritura pública, pois o valor pode ter impactos tributários, especialmente sobre o cálculo do Imposto de Renda sobre ganho de capital.
Permuta parcial (envolvendo imóvel e outro bem)
Essa modalidade ocorre quando uma das partes oferece, além do imóvel, outro bem de valor, como veículo, terreno, ou até crédito financeiro, para completar a transação.
É comum em negociações imobiliárias de construtoras ou incorporadoras que aceitam um imóvel e parte em dinheiro ou bens como forma de pagamento.
Permuta com construtora (terreno por unidades futuras)
Um dos tipos mais utilizados no mercado atual é a permuta entre proprietários de terrenos e construtoras.
O dono do terreno cede o imóvel em troca de unidades a serem construídas no futuro, geralmente apartamentos ou salas comerciais.
Essa modalidade é formalizada por meio de uma escritura de permuta com obrigação de fazer, e deve conter cláusulas específicas sobre:
- Prazo de entrega das unidades
- Percentual de participação de cada parte
- Garantias de execução da obra.
Além disso, esse tipo de permuta costuma envolver cláusulas de incorporação imobiliária, devendo ser registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis antes do início da obra.
Permuta rural
No caso de imóveis rurais, é possível realizar a permuta entre propriedades agrícolas, respeitando as normas de registro fundiário, limites de área e exigências do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Em todos os tipos de permuta, é indispensável que a escritura pública seja lavrada em cartório e posteriormente registrada, garantindo a validade legal da transação e o reconhecimento da propriedade.
É possível desfazer a escritura de permuta de imóveis?
Sim, é possível desfazer a escritura de permuta de imóveis, mas apenas em situações específicas e seguindo os trâmites legais adequados.
Como a permuta é um contrato formal, registrado em cartório, sua anulação depende de justificativa jurídica e, em alguns casos, de decisão judicial.
Desfazimento por comum acordo
As partes envolvidas podem decidir anular ou rescindir o contrato de permuta de forma consensual.
Para isso, é necessário elaborar uma escritura pública de distrato ou rescisão, que deve ser registrada no mesmo cartório onde foi lavrada a permuta original.
Essa medida é válida apenas quando nenhuma das partes foi prejudicada e os bens ainda não foram alienados a terceiros, após o distrato, os imóveis retornam aos proprietários originais.
Anulação judicial por vício ou fraude
Se for constatado que a permuta foi realizada com vícios no contrato, fraudes, coação, erro de avaliação ou falsificação de documentos, qualquer uma das partes pode solicitar a anulação judicial.
Nesses casos, o juiz pode determinar o retorno dos bens aos seus proprietários anteriores ou definir indenização correspondente, entre as situações mais comuns estão:
- Descoberta de dívidas ou ônus ocultos sobre o imóvel permutado
- Falta de capacidade legal de uma das partes (por exemplo, permuta feita por menor de idade sem autorização judicial)
- Indícios de simulação para ocultar venda ou fraude fiscal.
Rescisão por descumprimento contratual
Em permutas com obrigações futuras, como as realizadas com construtoras, o contrato pode ser desfeito caso uma das partes descumpra as condições estabelecidas, como atraso na entrega das unidades, falhas na obra ou não pagamento da torna.
Nessa situação, o desfazimento pode ocorrer por via judicial, com possível indenização por perdas e danos.
Prazo e efeitos do cancelamento
Quando o distrato ou anulação é concluído, o cancelamento da escritura precisa ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo que a matrícula volte ao estado original.
Vale destacar que, se já houve pagamento de impostos como ITBI, nem sempre é possível reaver o valor, dependendo da legislação municipal.
Atualmente, com a digitalização dos serviços cartorários, o processo de distrato pode ser iniciado online, por meio da Central Nacional de Serviços Eletrônicos Compartilhados (e-Notariado), o que agiliza os trâmites e reduz a burocracia.
Para que serve a escritura de permuta de imóveis?
A escritura pública de permuta serve para garantir validade legal e segurança à transação, evitando conflitos futuros e assegurando que a troca seja reconhecida oficialmente pelos órgãos públicos.
Sem esse documento, o negócio pode ser considerado nulo ou gerar complicações jurídicas em caso de disputa de propriedade, principais finalidades e vantagens:
- Segurança jurídica: assegura que ambas as partes cumpriram as obrigações e que os imóveis foram transferidos de forma legal
- Regularização da propriedade: após o registro, o novo proprietário passa a constar oficialmente como dono do imóvel na matrícula do cartório
- Facilidade tributária: embora o ITBI seja cobrado, não há incidência de imposto de renda sobre a diferença dos valores quando a permuta envolve imóveis de mesma natureza (urbano por urbano, rural por rural), conforme orientações da Receita Federal
- Flexibilidade nas negociações: ideal para quem deseja trocar bens sem recorrer a financiamentos ou longos processos de venda
- Evita fraudes e contestação: um contrato de permuta informal (sem escritura) não tem validade jurídica plena e pode ser questionado judicialmente.
A escritura de permuta de imóveis é indispensável para garantir a legalidade, transparência e segurança nas trocas de propriedades.
Quer entender melhor sobre documentos imobiliários, registro de imóveis e outras etapas legais de compra e venda? Continue acompanhando nossos conteúdos no site!
