A adjudicação de imóveis é o ato em que a propriedade de um imóvel passa a outra pessoa por decisão da lei ou da Justiça, como no credor que fica com o bem penhorado na execução e no comprador que quitou o contrato e não recebeu a escritura, na adjudicação compulsória.
O termo aparece em duas situações principais: na adjudicação compulsória e na adjudicação em processos de execução de dívidas. Em cada uma, os requisitos, os documentos e o resultado mudam.
Entender os tipos, os custos e os passos evita erros no pedido e atrasos no registro, e é justamente por isso que conhecer a adjudicação de imóveis é tão importante. Continue a leitura deste artigo no Certidão Online Brasil e entenda todos os detalhes sobre o assunto.
Quanto custa uma adjudicação no cartório?
Não há valor único para a adjudicação no cartório, porque o custo soma os emolumentos do registro, que variam por estado e pelo valor do imóvel, o ITBI, as certidões, o advogado e, quando houver, a ata notarial.
Na adjudicação compulsória extrajudicial, a lei exige o comprovante de pagamento do ITBI, imposto municipal sobre a transmissão. O percentual depende do município.
O advogado é obrigatório no procedimento extrajudicial, e os honorários são livres. Quem quer reduzir gastos deve pedir orçamento do cartório de registro de imóveis e das certidões antes de começar.
Na via judicial, entram também as custas do processo e os honorários. Quem não pode pagar pode pedir a gratuidade de justiça ou procurar a Defensoria Pública.
A adjudicação compulsória extrajudicial é feita no cartório de registro de imóveis, com advogado e prova do pagamento do ITBI
Quanto tempo demora o processo de adjudicação?
O tempo varia conforme a via, e o procedimento no cartório tende a ser mais rápido do que a ação judicial, que pode levar anos, mas depende da documentação, da notificação do vendedor e de eventuais impugnações.
Na via extrajudicial, o vendedor é notificado e tem 15 dias para assinar a escritura, e se não o fizer, o pedido segue. O prazo total costuma levar meses, e as fontes não trazem um número único.
Na via judicial, o processo passa pela citação, pela defesa, pela sentença e pela execução, e pode levar de um a vários anos. Na execução de dívidas, a adjudicação ocorre depois da avaliação do bem e da penhora.
O que mais atrasa costuma ser a falta de documentos, a dificuldade de localizar o vendedor e dívidas ou ônus no imóvel. Quem organiza os documentos antes reduz o prazo.
Quando cabe adjudicação de imóvel?
Cabe adjudicação de imóvel quando o comprador quitou a promessa de compra e venda e o vendedor não entrega a escritura, na adjudicação compulsória, e quando o credor pede o bem penhorado em uma execução, por preço não inferior ao da avaliação.
Na adjudicação compulsória, o Código Civil garante ao promitente comprador o direito de exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir a adjudicação. A Lei 14.382/2022 criou o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, que permite fazer isso no cartório, sem prejuízo da via judicial.
Podem pedir o promitente comprador, os cessionários, os sucessores e também o promitente vendedor. Não pode haver disputa judicial sobre o contrato.
Na execução, o artigo 876 do Código de Processo Civil permite que o credor peça os bens penhorados do devedor. Depois, o juiz expede a carta de adjudicação, usada para registrar o imóvel.
Também se usa o termo adjudicação no inventário, quando o bem é entregue a um herdeiro único. Esse caso segue regras próprias, e vale buscar orientação de advogado.
Quais documentos são usados na adjudicação?
Na adjudicação compulsória extrajudicial, são usados o contrato de promessa de compra e venda, a prova da quitação, a prova da notificação sem resposta em 15 dias, as certidões forenses, o comprovante do ITBI, a matrícula e a procuração do advogado.
A lei cita o instrumento de promessa, de cessão ou de sucessão, a prova do inadimplemento do vendedor e as certidões da comarca do imóvel e do domicílio do requerente. O pedido é apresentado ao cartório de registro de imóveis da situação do bem.
Na adjudicação em execução, os documentos incluem o auto de adjudicação, a matrícula do imóvel, os registros relevantes e a prova de quitação do ITBI. Eles constam da carta de adjudicação, levada ao cartório.
O cartório pode pedir outros documentos, e a lista varia por estado. Vale confirmar a relação com o registro de imóveis antes do pedido.
Como solicitar sua certidão de imóveis?
Para conseguir esse documento, basta solicitar certidão de imóvel de forma online, informando dados do documento e realizando o pagamento das taxas.
O que acontece depois da adjudicação?
Depois da adjudicação, o título, que pode ser a carta de adjudicação ou o procedimento do cartório, é registrado na matrícula do imóvel, e o adjudicatário passa a constar como proprietário, podendo pedir a posse e atualizar os cadastros.
O registro é o ato que transfere a propriedade perante terceiros, e sem ele o adjudicatário não é dono. Por isso, é importante levar logo o título ao cartório e pagar os emolumentos.
Na execução, se o imóvel está ocupado, o adjudicatário pode pedir a imissão na posse, para receber o bem. Também vale conferir dívidas ligadas ao imóvel, como IPTU e condomínio, que podem afetar a negociação.
Depois do registro, é preciso atualizar o cadastro na prefeitura, transferir as contas de água, luz e condomínio e emitir uma certidão atualizada da matrícula. Se havia hipoteca ou penhora, é preciso ver como serão baixadas.
Em todos os casos, guardar os documentos e a certidão da matrícula atualizada protege o novo proprietário. Se houver conflito, a Justiça pode ser acionada.
Diante de tudo isso, fica evidente que a adjudicação de imóveis pode ser compulsória, quando o vendedor não entrega a escritura, ou em execução, quando o credor fica com o bem penhorado, e que reunir os documentos e registrar o título no cartório garante a propriedade.
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