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Comprar ou vender um imóvel de forma particular, sem passar pela escritura pública, é uma prática conhecida como contrato de gaveta, nesse contexto, surge a dúvida: contrato de gaveta registrado em cartório tem validade perante a lei?
Muitas pessoas optam por formalizar esse documento de forma simples, acreditando que, ao registrá-lo no cartório, ele terá a mesma força de um contrato formal.
A questão é relevante porque envolve segurança jurídica, risco de perda do bem e dificuldades em futuras negociações.
Neste artigo do Certidão Online Brasil, vamos esclarecer se contrato de gaveta registrado em cartório tem validade, o que a lei diz sobre o tema e de que forma o registro pode ou não influenciar no reconhecimento jurídico do acordo.
Contrato de gaveta registrado em cartório tem validade?
O contrato de gaveta, mesmo que registrado em cartório, não transfere a propriedade do imóvel.
No Brasil, a transferência da titularidade só ocorre com a lavratura da escritura pública e o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil.
O registro do contrato em cartório de títulos e documentos pode servir como prova da existência do acordo e da data em que foi firmado, mas não garante direitos reais sobre o bem.
Ele pode ter valor como instrumento particular, mas não substitui os trâmites exigidos por lei para garantir a propriedade.
No entanto, há situações em que o contrato de gaveta pode ser reconhecido judicialmente para resguardar direitos, especialmente quando as partes agem de boa-fé e há comprovação do pagamento.
Nessas hipóteses, decisões judiciais podem assegurar o uso ou posse do imóvel, mas ainda assim o processo para obtenção da propriedade formal terá de ser concluído posteriormente.
O que é um contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo particular entre comprador e vendedor de um imóvel, feito sem a formalização por escritura pública.
Geralmente, esse tipo de contrato é utilizado para transferências informais, quando o imóvel ainda está sendo financiado e o comprador assume as parcelas diretamente com o vendedor.
Esse instrumento não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e por isso não transfere a propriedade oficialmente, mesmo que seja registrado no cartório de títulos e documentos.
O objetivo, na maioria dos casos, é documentar o acordo e assegurar que ambas as partes tenham um registro escrito das condições negociadas.
Apesar de prático, ele não substitui o processo legal de compra e venda, que exige escritura pública e registro no cartório competente.
Quais são os riscos de um contrato de gaveta?
Optar por um contrato de gaveta envolve riscos jurídicos e financeiros significativos, especialmente para o comprador:
- Perda do imóvel – Como o bem continua registrado em nome do vendedor, ele pode ser vendido novamente para outra pessoa ou penhorado em caso de dívidas
- Problemas com financiamento – Nos casos em que o imóvel está financiado, a instituição financeira pode não reconhecer a transação, e o contrato pode ser considerado nulo
- Dificuldades para regularização – A regularização posterior pode exigir processos judiciais demorados e custosos
- Impossibilidade de garantir direitos reais – Sem o registro oficial, o comprador só possui direitos obrigacionais (perante o vendedor), não direitos reais perante terceiros.
Segundo orientações recentes de advogados e decisões judiciais, o contrato de gaveta só deve ser usado em situações excepcionais e sempre com assessoria jurídica para reduzir riscos.
É possível anular um contrato de gaveta registrado em cartório?
Sim, um contrato de gaveta registrado em cartório de títulos e documentos pode ser anulado judicialmente se for constatada irregularidade, fraude, vício de consentimento ou descumprimento das cláusulas.
A anulação pode ser solicitada por qualquer uma das partes ou por terceiros prejudicados, como:
- Herdeiros
- Credores ou mesmo o banco financiador, no caso de imóveis com alienação fiduciária.
A jurisprudência recente mostra que, quando o contrato contraria a lei ou prejudica direitos de terceiros, o juiz pode declarar sua nulidade.
Por outro lado, se as partes estiverem de boa-fé e houver prova de pagamento, é possível que o contrato sirva como título para usucapião, caso o comprador tenha posse prolongada e contínua do imóvel, atendendo aos requisitos legais.
Ainda assim, esse é um caminho mais demorado e incerto do que realizar o processo formal de compra e venda desde o início.
O registro em cartório torna o contrato de gaveta válido?
Registrar um contrato de gaveta no cartório de títulos e documentos não o torna equivalente a uma escritura pública.
O que esse registro faz é atribuir publicidade ao documento, permitindo que terceiros tenham conhecimento de sua existência e garantindo a preservação do conteúdo.
Na prática, o registro facilita a prova de que houve um negócio entre as partes, o que pode ser útil em disputas judiciais.
Entretanto, para que o contrato tenha plenos efeitos perante terceiros e o poder público, é imprescindível seguir o rito legal:
- Lavrar a escritura pública no Cartório de Notas
- Registrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Outro ponto importante é que, em imóveis financiados ou que sirvam de garantia, o contrato de gaveta pode gerar problemas com a instituição financeira.
Isso porque o banco continua sendo o proprietário até a quitação, e qualquer transferência feita sem autorização pode ser considerada inválida.
Em resumo, embora o registro em cartório dê maior segurança documental, o contrato de gaveta registrado em cartório tem validade apenas como prova de um acordo particular, não como título de propriedade.
Para garantir a efetiva transferência e proteção jurídica do imóvel, é fundamental seguir todos os trâmites legais, acompanhe nossos outros conteúdos no site e saiba mais sobre questões imobiliárias e direitos relacionados a contratos.
