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Comprar ou vender um imóvel de forma particular, sem a formalização por meio de escritura pública, é uma prática conhecida como contrato de gaveta. Nesse contexto, surge a dúvida: um contrato de gaveta registrado em cartório tem validade perante a lei?
É comum que pessoas optem por formalizar esse documento de maneira simples, acreditando que, ao registrá-lo em cartório, ele possui a mesma força de um contrato formal.
A questão é pertinente, pois envolve segurança jurídica, o risco de perda do bem e dificuldades em futuras transações.
Neste artigo do Certidão Online Brasil, vamos esclarecer se um contrato de gaveta registrado em cartório tem validade, o que a legislação estabelece sobre o tema e como o registro pode ou não impactar o reconhecimento jurídico do acordo.
Contrato de gaveta registrado em cartório tem validade?
O contrato de gaveta, mesmo quando registrado em cartório, não transfere a propriedade do imóvel.
No Brasil, a transferência da titularidade só é efetivada com a lavratura da escritura pública e o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil.
O registro do contrato no cartório de títulos e documentos pode servir como prova da existência do acordo e da data em que foi firmado, mas não assegura direitos sobre o bem.
Ele pode ter valor como instrumento particular, mas não substitui os trâmites exigidos por lei para garantir a propriedade.
Entretanto, existem situações em que o contrato de gaveta pode ser reconhecido judicialmente para resguardar direitos, especialmente quando as partes agem de boa-fé e há comprovação de pagamento.
Nessas circunstâncias, decisões judiciais podem assegurar o uso ou a posse do imóvel, mas, ainda assim, o processo para obter a propriedade formal deve ser concluído posteriormente.
O que é um contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo particular entre o comprador e o vendedor de um imóvel, realizado sem a formalização por meio de escritura pública.
Geralmente, esse tipo de contrato é utilizado em transferências informais, quando o imóvel ainda está sendo financiado e o comprador assume as parcelas diretamente com o vendedor.
Esse instrumento não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e, portanto, não transfere a propriedade oficialmente, mesmo que esteja registrado no cartório de títulos e documentos.
O objetivo, na maioria dos casos, é documentar o acordo e garantir que ambas as partes tenham um registro escrito das condições negociadas.
Apesar da praticidade, ele não substitui o processo legal de compra e venda, que exige escritura pública e registro no cartório competente.
Quais são os riscos de um contrato de gaveta?
Optar por um contrato de gaveta envolve riscos jurídicos e financeiros significativos, especialmente para o comprador:
- Perda do imóvel – Como o bem continua registrado em nome do vendedor, este pode ser vendido novamente para outra pessoa ou penhorado em decorrência de dívidas.
- Problemas com financiamento – Nos casos em que o imóvel está financiado, a instituição financeira pode não reconhecer a transação, e o contrato pode ser considerado nulo.
- Dificuldades para regularização – A regularização posterior pode demandar processos judiciais longos e custosos.
- Impossibilidade de garantir direitos reais – Sem o registro oficial, o comprador apenas possui direitos obrigacionais (em relação ao vendedor), não direitos reais perante terceiros.
Conforme orientações de advogados e decisões judiciais, o contrato de gaveta deve ser utilizado apenas em situações excepcionais e sempre com a orientação de um profissional jurídico para minimizar riscos.
É possível anular um contrato de gaveta registrado em cartório?
Sim, um contrato de gaveta registrado no cartório de títulos e documentos pode ser anulado judicialmente se forem constatadas irregularidades, fraudes, vícios de consentimento ou descumprimento das cláusulas.
A anulação pode ser solicitada por qualquer uma das partes ou por terceiros prejudicados, como:
- Herdeiros
- Credores ou mesmo o banco financiador, no caso de imóveis com alienação fiduciária.
A jurisprudência recente demonstra que, quando o contrato viola a lei ou prejudica os direitos de terceiros, o juiz pode declarar sua nulidade.
Por outro lado, se as partes agirem de boa-fé e houver prova de pagamento, é possível que o contrato sirva como título para usucapião, caso o comprador tenha posse prolongada e contínua do imóvel, atendendo aos requisitos legais.
Ainda assim, esse é um caminho mais demorado e incerto do que realizar o processo formal de compra e venda desde o início.
O registro em cartório torna o contrato de gaveta válido?
Registrar um contrato de gaveta no cartório de títulos e documentos não o torna equivalente a uma escritura pública.
O que esse registro faz é conferir publicidade ao documento, permitindo que terceiros tenham conhecimento de sua existência e garantindo a preservação do conteúdo.
Na prática, o registro facilita a prova de que houve um negócio entre as partes, o que pode ser útil em disputas judiciais.
Entretanto, para que o contrato tenha plenos efeitos perante terceiros e o poder público, é imprescindível seguir o rito legal:
- Lavrar a escritura pública no Cartório de Notas.
- Registrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Outro ponto importante é que, em imóveis financiados ou que servem de garantia, o contrato de gaveta pode gerar problemas com a instituição financeira.
Isso ocorre porque o banco continua sendo o proprietário até a quitação, e qualquer transferência feita sem autorização pode ser considerada inválida.
Em resumo, embora o registro em cartório proporcione maior segurança documental, o contrato de gaveta registrado em cartório tem validade apenas como prova de um acordo particular, e não como título de propriedade.
Para garantir a efetiva transferência e proteção jurídica do imóvel, é fundamental seguir todos os trâmites legais. Acompanhe nossos outros conteúdos no site e saiba mais sobre questões imobiliárias e direitos relacionados a contratos.
